Villa Selaanc, Canggu

Investir à Bali
A petit guide, par VBM.

Vous souhaitez investir à Bali et vous ne savez pas par où commencer ? Voici un petit guide d'introduction que nous avons créé pour essayer de répondre à certaines questions que vous pourriez vous poser. ​

Avant tout, pour gagner du temps et de l'argent, vous devez d'abord définir vos besoins et l'objectif de votre investissement. Cela déterminera les options dont vous disposez et les étapes à suivre. Location? Achat? Construction? Résidence principale, résidence secondaire avec des locations occasionnelles, ou pur investissement pour le marché de la location saisonnière afin de maximiser votre ROI (retour sur investissement)?

VBM Property est là pour vous accompagnez tout au long du chemin et vous proposer les meilleures opportunités en fonction de vos besoins.

01- Définir l'objectif de votre projet

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Residence principale: Je souhaite m'installer à Bali et/ou y passer plus de 6 mois par an. Dans ce cas il n'est pas nécessaire d'investir dans un bien en centre ville où le prix est le plus élevé. Une jolie vue sur les rizières à distance raisonnable du centre me convient.

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Résidence secondaire avec locations occasionnelles: Je souhaite venir à Bali une ou plusieurs fois par an et louer ma villa le reste du temps, je dois trouver un bien proche de la demande touristique et adapter la villa au marché locatif.

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Investissement pur pour maximiser le ROI: Je réalise un investissement à Bali et souhaite obtenir le meilleur ROI (retour sur investissement) possible, 2 options s'offrent à moi : 1- Je ne prends aucun risque et j'achète en plein centre touristique mais je paie un prix élevé qui réduit le retour sur investissement. 2- J'investis dans des quartiers porteurs afin de profiter de la hausse des prix dans les années à venir, ce qui me permettra d'augmenter encore mon retour sur investissement.

02 - Dois-je acheter ou louer? (freehold & leasehold)

En Indonésie, seuls les citoyens indonésiens ont le droit d'acheter (Freehold) un terrain et/ou une villa en leur propre nom, c'est pourquoi la plupart des investisseurs étrangers optent pour une option de bail (généralement un bail de 25 à 30 ans, avec des extensions potentielles écrit dans les accords contractuels).

Cependant, vous avez toujours la possibilité de créer une société à capitaux étrangers « PT PMA » à votre nom, ce qui permet à la société d'acheter pour vous le bien, l'attestation de celle-ci passerait alors de « Hak milik » (attestation sous un nom individuel) à 'Hak guna bangunan' (certificat sous le nom d'une entreprise), valable pour un maximum de 50 ans et renouvelable.

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Afin d'obtenir un meilleur retour sur investissement, le bail est généralement recommandé. Dans certaines zones de Bali (Nord/Est/Ouest et Centre), le prix de la pleine propriété reste très abordable. Par exemple dans la région de Lovina (Nord de Bali) le prix d'un Are à l'achat avec vue sur mer est d'environ 90 000 000 rp/are (soit +/- 5 600 euros/are)

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03 - Qu'en est-il de la construction ?

Construire la villa de ses rêves reste dans la plupart des cas la meilleure option pour optimiser un ROI (retour sur investissement), mais cela nécessite plusieurs étapes supplémentaires à suivre :

- trouver un terrain

- trouver un constructeur

- meubler la villa

Si vous avez du temps à perdre, construire votre propre propriété vous permet de la personnaliser entièrement en fonction de l'objectif de votre investissement, c'est pourquoi c'est généralement la meilleure option.

04 - Avantages de créer une entreprise (PT. PMA)

La création d'une société « PT » est utile à plusieurs points :

1- Réduire le montant des impôts prélevés sur les dividendes et la taxe de revente (de 20% à 10%)

2- Obtenir un titre de séjour "KITAS"

3- Obtenez un NPWP personnel (numéro d'enregistrement fiscal)

4- Inclure dans le montant des dépenses de la ou des villa(s) et l'amortissement de celle-ci afin de réduire le montant des impôts de la société à partir de sa 4ème année d'existence.

 

Il devient plus rentable de créer une société si le bien génère plus de 30 000 usd de profit annuel.

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05 - NPWP & NPWPD (numéros d'identification fiscaux)

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Pour votre propriété: Le NPWPD

(Nomor Pokok Wajib Wajak Daerah / Numéro d'identification fiscale locale)

Le NPWPD permet de payer les impôts dits régionaux, présents dans certaines régions d'Indonésie mais pas toutes, et notamment le PHR (Pajak Hotel dan Restoran) -10% sur les revenus locatifs journaliers - Les prix publics annoncés sur les plateformes de location doivent inclure ces 10% PHR, qui sont payés par le client séjournant dans la propriété, et transférés le mois suivant par la villa au bureau régional des impôts.

Pour votre compagnie: Le NPWP

(Nomor Pokok Wajib Pajak / Numéro national d'identification fiscale)

Le NPWP est un numéro d'identification fiscale pour payer les impôts nationaux dans toute l'Indonésie. Il existe des PNTP pour les entreprises, autrement appelées entités « morales », et des PNTP personnels pour les individus/personnes. Si une entreprise en Indonésie obtient par défaut un NPWP, pour un particulier il faut d'abord obtenir un Kitas (Working Visa ou Investor Visa), ou un Resident Permit, qui doit lui-même être "sponsorisé" par une entreprise.

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Pour obtenir un Kitas, et donc un NPWP, la plupart des propriétaires optent pour la création d'une SARL indonésienne à capitaux étrangers, également appelée PT PMA (Voir partie « 04 » ci-dessus concernant les avantages de la création d'une société). Sans NPWP, les propriétaires de villa(s) sont soumis à un impôt sur les bénéfices de 20 %, après les dépenses d'entretien, de gestion, etc.

06 - Taxes, qui paye quoi?

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Clients (guests)

En louant votre propriété, chaque client/invité est soumis à une taxe de 10 %. Le montant de cette taxe de séjour est inclus dans le prix public de la location car vous devez percevoir cette taxe au cours du mois suivant.

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La Villa avec le NPWPD

une villa en location doit payer deux taxes mensuelles :

- PHR (Pajak Hotel Restaurant) 10% sur les revenus locatifs journaliers

- PAT (Pajak Air Tanah) Taxe sur la consommation d'eau

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La compagnie avec le NPWP

1 - PP23 0,5% sur le revenu total (valable les 3 premières années uniquement, et pour les villas qui génèrent moins de 330 000 usd/an)

2 - Taxes sur les salaires PPh21 (uniquement pour les salaires supérieurs à 4 500 000 rp)

3 - Taxe PPNGLN sur la redevance OTA (20%) déjà payée par OTA

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Propriétaire via son NPWP personnel

-PBB (Pajak Bumi et Bangunan) Taxes foncières avec le NPWP du propriétaire foncier une fois par an

- PPH final de 10 % sur les dividendes

07- Avantages et désavantages

A. Propriétaire SANS un NPWP

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Avantages: L'argent des revenus locatifs ne transite pas par la société de gestion, il vous appartient de déclarer ou non vos impôts (PPH définitif de 20% sur les sommes perçues)

Désavantages: Le risque de contrôle est le plus élevé, ce qui peut entraîner rétroactivement une pénalité de 300% sur les revenus locatifs et une obligation pour votre bien de devenir une entitée ou de créer une société pour la gestion de celui-ci.

B. Propriétaire AVEC un NPWP

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Avantages: L'argent ne transite pas par la société de gestion, il vous appartient de déclarer ou non vos impôts (PPH final de 10%)

Désavantages: Les sommes perçues sur les dividendes sont considérées comme des revenus personnels* et lors de votre déclaration annuelle et mensuelle de revenus, toutes les sommes perçues seront alors imposées comme telles par les autorités indonésiennes.

C. Propriétaire AVEC une P.T. PMA

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Avantages: L'argent pris en dividende est taxé à 10% / possibilité d'investir en pleine propriété et d'entrer dans le bien en capital social / obtention d'un Kitas.

Désavantages: Les sommes perçues sur les dividendes sont considérées comme des revenus personnels* (*voir détails dans l'exemple ci-dessous) et lors de votre déclaration annuelle et mensuelle de revenus, toutes les sommes perçues seront alors imposées comme telles par les autorités indonésiennes.

Example for a 5-bedroom property generating 48,000 usd profit per year

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*Tax on personal income

  • Under 65.000.000rp -> 5%

  • 60.000.000rp to 250.000.000rp -> 15%

  • 250.000.000rp to 500.000.000rp -> 25%

  • 500.000.000rp to 5.000.000.000rp -> 30%

  • > 5.000.000.000rp -> 35%

08 - Ce qui a changé ces dernières années.

Depuis plusieurs années, le gouvernement indonésien met en place un système de contrôle fiscal de plus en plus efficace, il est désormais plus que jamais impératif de suivre et de respecter toutes les réglementations.

Un traité a été signé avec plus de 120 pays permettant l'échange de données entre les banques et les gouvernements. Un contrôle fiscal en Indonésie peut déclencher un contrôle fiscal dans votre pays de résidence.

 

Les OTA (agences de location en ligne type Airbnb / Booking / etc) sont assujetties à une TVA de 11% sur les commissions perçues, en transmettant leur rapport au gouvernement indonésien qui peut désormais faire le rapprochement avec les déclarations de la ou des villa(s), et les montants d'impôts effectivement payés.

Vous avez d'autres questions ? Contactez-nous!

Si vous souhaitez investir à Bali et souhaitez des informations complémentaires, ou que nous voyions quelle est la meilleure solution en fonction de vos besoins et de votre budget, n'hésitez pas à nous contacter par email soit à

contact@vbmproperty.com ou info@villabalimanagement.com

Veuillez noter que le site Web de VBM Property sera bientôt disponible !

Veuillez noter que les informations ci-dessus ne sont pas des conseils financiers.

Veuillez vous référer à votre (vos) consultant(s) pour tout avis ou mise à jour sur la réglementation officielle.